Понедельник, 18 Февраль 2019 13:31

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН (НА ПРИМЕРЕ ДЕТСКОГО ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО ЛАГЕРЯ «ЛАСТОЧКА» КАЙТАГСКОГО РАЙОНА)

Автор
Оцените материал
(0 голосов)

Ахмедова Н. К.
Дагестанский государственный
университет народного хозяйства,
г. Махачкала

Аннотация. Как известно, в конце 90-х - начале 2000-х годов прошлого века в Российской Федерации инициировали проведение масштабной земельной реформы, которая привела к образованию новой социально-экономической категории, такой как земельно-экономический и имущественный комплекс, и, как следствие, новым методам управления землей и недвижимостью.
Представленная статья посвящена вопросам земельно-имущественных отношений, непосредственно, затрагивающих интересы страны, муниципальных образований различного уровня, всех хозяйствующих субъектов и граждан. В этой ситуации объективной необходимостью является решение вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективных информационных и экономических рычагов в системе управления земельно-имущественным комплексом (ЗИК) различных регионов страны.

В системе управления земельно-имущественными и сопряженными с ними социально-экономическими отношениями на всех территориальных уровнях должен на перманентной основе проводиться системный анализ формирования ЗИК, обеспечиваться прозрачность и эффективность его функционирования, а сформированная таким образом система управления ЗИК должна основываться на принципиально новых организационно-экономических, информационных подходах, которые в результате станут базовыми ориентирами для эффективного управления и регулирования.

Ключевые слова: имущественный комплекс; земельные ресурсы; оценка рыночной стоимости; системный анализ; муниципальное образование; государственная политика; затратный подход.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [1].

В процессе исследования рынка недвижимости Республики Дагестан и г. Махачкала, в частности, предложений покупки земельных участков было выявлено следующее: ценообразующие факторы складываются под влиянием рынка земельных участков в столице республики и районных центрах. Основными ценообразующими факторам для земельных участков коммерческого назначения являются: [2]

 площадь земельного участка (если стоимость участка земли небольшая, это говорит о том, что участок легче будет продать. Например, для строительства небольшого магазина, достаточно около 10 соток, в то время как для строительства торгового центра в несколько этажей, требуется площадь застройки от 100 соток. Однако прибыль, приносимая торговым центром, на 1 кв.м. площади, может быть выше в разы. Таким образом, скидка за объем, может быть «надбавкой», и зависит от определенных характеристик земельного участка, целевого назначения);

 место расположения (помимо качественных характеристик, на стоимость земельного участка оказывает влияние месторасположения участка. Участки в столице республики значительно превышают по стоимости участки, расположенные в городах республики. Стоимость участков в столице и в других городах республики разнится, связано это с тем, что разные социально - имущественные отношения);

 возможность торга (как таковое, при продаже участка предполагается возможность торга. Если сделка должна состояться быстро, то в зависимости от месторасположения и цены торг составляет от 5 до 10 % Минимальная скидка присутствует при продаже земельных участков в центре городов, т.к. свободных для продажи земельных участков очень мало, ввиду плотной застройки центральной части города. Участки как правило освобождаются от ветхого жилья и появляются свободные зоны);

 передаваемые права на недвижимость (земельные участки для промышленного использования передаются как на праве собственности, так и на праве аренды. Чаще всего продажа участков производится, лицом, владеющим им);

 условия финансирования и условия продажи (в зависимости от финансовой договоренности стоимость участков может подниматься, если присутствует понятие «рассрочки», как правило, разница составляет приблизительно на 10 % выше);

 стоимость в зависимости от данного фактора формируется в зависимости от ожиданий продавца, данный признак влияет в каждом отдельном случае по-разному);

 категория и вид разрешенного использования (в основном влияние земель на ценообразующий фактор обусловлен категорией земель. Из-за не развитости градостроительных норм, и легкости в области разрешенного использования, все это и сказывается на формировании стоимости участка).

Стоимость часто определяется не только конъюнктурой рынка, а потребностями продавца, ввиду ограниченности предложений по продаже земельных участков, особенно в центральной части города [3]. Оценка на основе затратного подхода основана на том, что вкладчик никогда не заплатит больше той сумму за участок, чем сумму за аналогичный участок с возведением в будущем на этом участке помещения. Наглядно расчет в рамках затратного подхода к оценке недвижимости приведен в таблице 1.

Таким образом, стоимость объекта, полученная в рамках затратного подхода, округленно составляет: 2 426 900 (два миллиона четыреста двадцать шесть тысяч девятьсот) рублей.

Если подходить с законодательно-правовой точки зрения, в России рассматривается не единый объект недвижимости, а сложный земельно-имущественный комплекс. Различные части подобных комплексов — земельный участок, здания, сооружения — обычно имеют различный правовой статус. К этому добавляются многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные взаимосвязи гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства [4].

Нам известно, что каждый подход к определению рыночной стоимости определяет свои области применения. Например, если есть возможность сравнить недавно совершенную сделку купли-продажи, это говорит о том, что мы можем применить в этом случае сравнительный метод оценки. Если рынок недвижимости позволяет доходному потенциалу расти, а для сравнения есть все возможности то тут можно использовать доходный подход к оценке рыночной стоимости объекта. Затратный подход в большей степени применим в случаях, когда объект оценки либо имеет ограниченный рынок, либо не имеет рынка совсем [5].

В рамках данного отчета был использован один подход – его результатам присвоен вес в размере единицы [6]. Обсуждение результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки представлено в таблице 2.

Результаты анализа имеющейся в распоряжении информации позволяют сказать о том, что рыночная стоимость объекта оценки детского оздоровительного лагеря «Ласточка» на дату оценки, с учетом округления, составляет: 2 426 900 (два миллиона четыреста двадцать шесть тысяча девятьсот) рублей.

Управление земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях является достаточно сложным процессом, на которое оказывают влияние большое количество факторов внутренней и внешней организационно-экономической и социально-политической среды, не зависящих от субъекта управления, но которые оказывают непосредственное влияние на объект управления. Важно помнить, что земельно-имущественный комплекс для муниципалитета является базовым экономическим средством для пополнения бюджета в виде налоговых отчислений и арендной платы, средством для инвестиционной привлекательности на стагнирующие территории.

Таким образом, для сглаживания проблемы управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях необходима рациональная региональная политика, долженствующая стать эффективным инструментом применяемого государством регулирующего механизма стабилизации в указанной сфере [11].

Литература

1. Государственное управление: основы теории и организации / Под.ред. В.А. Козбаненко. – М.: Статус, 2010. – 366 с.
2. Ерофеев Б.В. Правовой режим земель городов/ Б.В.Ерофеев. – М.: Юрид. лит., 2016. – 198 с.
3. Ерофеев Б.В. Земельное право в России/ Б.В. Ерофеев. – М. : Эксмо, 2008. – 525 с.
4. Акимова И. С. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // И. С. Акимова, Н. М. Биктимирова, В. А. Прорвич, Е. А. Семенова. Право и экономика. — 2005. – № 12. — с. 19.
5. Жеравина А.Н. Истоки расхождения в определении владельца кабинетного хозяйства в Сибири и социальной сущности приписанных к его заводам крестьян / А.Н. Жеравина// Российский гуманитарный фонд и фундаментальная наука в Сибири. – Улан-Удэ, 2004. – С. 34-45.
6. Стратегия национальной безопасности Российской Федерации до 2020 г.: утверждена указом Президента РФ от 12 мая 2009 г. № 537 // Российская газета. – 2009. – 19 мая. – №4912.
7. Анисимов А.П. Земельная реформа в Российской Федерации: проблемы и перспективы/ А.П. Анисимов. – Волгоград, ВФ МУПК. – 2001. – 48 с.
8. Бородин С.С. Земельное право/ С.С.Бородин. – СПб.: СПбГУАП, 2009. – 215 с.
9. Варламов А.А. История земельных отношений и землеустройства: Электронный учебник [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://guideavto.ru/Elektronnyiy-uchebnik-a-avarlamov-istoriya-zemelnyih-otnosheniy-i-zemleustroystva.html.
10. Гарбуз И.В. Земельные отношения в Забайкальской области во второй половине XIX века /И.В. Гарбуз //Гуманитарный вектор. Сер.: Педагогика, психология.– 2011. – № 3. – Чита: ЗабГПУ. – С. 31-40.
11. Афанасьева, И. И. Проблемы формирования и реализации государственной региональной политики / И. И. Афанасьева // Инфраструктура рынка: проблемы и перспективы : уч. зап. – Ростов н/Д : изд-во РГЭУ (РИНХ), 2013. – Вып. 19.

THE COST APPROACH TO MARKET VALUATION OF LAND AND PROPERTY COMPLEX OF THE REPUBLIC OF DAGESTAN
(ON THE EXAMPLE OF THE CAMP "SWALLOW" KAYTAG DISTRICT)


Akhmedova N. Ed.
Dagestan state University
University of national economy,
Makhachkala

Annotation. As it is known, in the late 90s-early 2000s of the last century in the Russian Federation initiated a large - scale land reform, which led to the formation of a new socio-economic category, such as land-economic and property complex, and, as a consequence, new methods of land and real estate management.
The article is devoted to the issues of land and property relations directly affecting the interests of the country, municipalities of different levels, all economic entities and citizens. In this situation, the objective need is to address issues related to the theory and methodology of the formation of effective information and economic levers in the management of land and property complex (ZIK) of different regions of the country.

In the system of management of land and property and associated socio-economic relations at all territorial levels, a systematic analysis of the formation of the ZIK should be carried out on a permanent basis, transparency and efficiency of its functioning should be ensured, and the management system of the ZIK formed in this way should be based on fundamentally new organizational, economic, information approaches, which as a result will become the basic guidelines for effective management and regulation.

Key words: property complex; land resources; market value assessment; system analysis; municipal formation; government politics; cost approach.

References
1. Public administration: fundamentals of theory and organization / Pod.edited by V. A. Kozbanenko. - Moscow: Status, 2010. - 366 p.
2. Erofeev B. V. Legal regime of lands of cities/ B. V. Erofeev. – M.: Yurid. lit., 2016. - 198 p.
3. Erofeev, B. V. Land law in Russia/ by B. V. Erofeev. - M.: Eksmo, 2008. - 525 p.
4. Akimova I. S. New approaches to the standardization of real estate evaluation in the system of current legislation and actual enforcement practices // I. S. Akimova, N. M. Biktimirova, V. A., Parwich, E. A. Semenova. Law and Economics. - 2005. - № 12. - p. 19.
5. Seravina A. N. The origins of the discrepancies in the definition of the owner of the office sector in Siberia and the social essence assigned to his factories farmers / A. N. Jaravine// Russian humanitarian Fund and fundamental science in Siberia. - Ulan-Ude, 2004. - P. 34-45.
6. National security strategy of the Russian Federation until 2020: approved by presidential decree of may 12, 2009 № 537 / / Rossiyskaya Gazeta. - 2009. - May 19. - №4912.
7. A. P. Anisimov Land reform in the Russian Federation: problems and prospects. – Volgograd, VF mupk. - 2001. - 48 p.
8. Borodin S. S. Land law/ S. S. Borodin. – SPb.: Spbguap, 2009. - 215 p.
9. The History of land relations and land management: Electronic textbook [electronic resource]. – Mode of access: http://guideavto.ru/Elektronnyiy-uchebnik-a-avarlamov-istoriya-zemelnyih-otnosheniy-i-zemleustroystva.html.
10. Garbuz I. V. Land relations in the TRANS-Baikal region in the second half of the XIX century /I. V. Garbuz / / Humanitarian vector. Ser.: Pedagogy, psychology.- 2011. - № 3. – Chita: Zabgpu. - P. 31-40.
11. Afanas'eva, I. I. Problems of formation and implementation of state regional policy / I. Afanasiev // market Infrastructure: problems and prospects : Uch. Zap. – Rostov n/D : publishing house of Rostov state University (RINH), 2013. – Vol. 19.

Прочитано 848 раз Последнее изменение Понедельник, 18 Февраль 2019 13:37