Четверг, 09 Январь 2020 19:45

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ СУБЪЕКТОВ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Автор
Оцените материал
(1 Голосовать)

Кузякина Н.С.
Вятский Государственный Университет
г. Киров

Аннотация. Рассматриваются вопросы правового статуса субъектов незавершенного строительства. На основе изучения нормативно-правовых актов и выявленных пробелов в законодательстве в сфере незавершенного строительства разбирается право собственности субъектов на объект незавершенного строительства. Существует несколько оснований возникновения права собственности на недостроенный объект. Самое распространенное - переход права собственности на участок, при регистрации права собственности на землю, а также регистрации права собственности на объект при наличии соответствующей документации и правоустанавливающих документов на землю.

Ключевые слова: правовое регулирование; объекты незавершенного строительства; приобретение права собственности; договор строительного подряда; государственная регистрация; гражданский оборот; права дольщика; обязанности застройщика.

Основными субъектами строительства, являются застройщик и дольщик. На законодательном уровне выделены основные понятия, среди которых имеется «застройщик», а «дольщик» отсутствует. Также следует обязательно отметить, что под субъектами незавершенного строительства подразумеваются не только физические, но и юридические лица. Недопустимо присваивать данным субъектам разный правовой статус или выделять кого-то, так как они невозможны друг без друга. Каждый из них наделен индивидуальными правами и обязанностями, соответственно, у каждого свои особенности. Следовательно, субъект «дольщик» необходимо рассматривать, как одно из основных понятий в сфере незавершенного строительства.

Понятие «застройщик» раскрывает юридическую природу одну из сторон договора долевого незавершенного строительства. Термин «застройщик» отсутствует в Гражданском Кодексе РФ, но приобретает свой правовой статус в Федеральном Законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ [1].

Термин «застройщик» характерен для определенной сферы гражданского законодательства, регулирующего отношения, связанные с объектами незавершенного строительства и со строительством в целом. До вступившего в законную силу указанного выше закона термин «застройщик» содержался и в других нормативно-правовых актах, как в утративших силу, так и продолжающих действовать.Так, в соответствии с Федеральным Законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ под термином «застройщик» (заказчик) понимается гражданин или юридическое лицо, непосредственно связанное с архитектурной деятельностью в РФ [2].

В существовавшем ранее законодательстве для определения юридической природы субъекта, привлекающего денежные средства дольщиков на строительство объекта незавершенного строительства, использовались различные термины - подрядчик, инвестор, заказчик, и др., что поднимало множество вопросов на практике и недопонимание в представлении о правовом статусе данного субъекта. С принятием ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ произошло узаконивание терминологии, что является разъяснительным фактором в представлении о субъектах, участвующих в незавершенном строительстве. В первую очередь это важно по той причине, что именно застройщик является главным субъектом в процессе строительства объекта незавершенного строительства.

Как было выше уже указано, застройщиком может быть, как «юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем, так и физическим лицом. Законодательство не ограничивает круг юридических организаций (образований), которые имеют право выступать в роли застройщиков. Соответственно это означает, что застройщиками также могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие организации. В том случае, если застройщик при строительстве объекта незавершенного строительства преследует цель получения прибыли, то его функции выполняет коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Если же у застройщика главной целью не является получение прибыли, то им будет некоммерческая организация» [3].

Застройщик является лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения, которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме. Законодатель, тем самым, закрепил определенный круг лиц, которые имеют право заключать договор долевого участия в строительстве объекта незавершенного строительства. Если же денежные средства для строительства многоквартирных домов будут привлекаться лицами, не имеющими лицензии или не являющиеся застройщиками, то соответствующие договоры следует считать ничтожными в соответствии с законодательством.

Одним из основных требований для застройщика являются финансовые показатели. Если установленные законодателем требованиям не будут исполняться, то деятельность застройщика по привлечению денежных средств у дольщиков может быть приостановлена на определенный срок. Данное решение может принять только арбитражный суд по обращению контролирующего органа. Предлагается выделить на законодательном уровне такой субъект незавершенного строительства, как контролирующий орган, который будет выступать надзорной инстанцией в отношениях между застройщиком и дольщиком.

Данный субъект незавершенного строительства должен наделяться также правами и обязанностями предусмотренными ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Указанный контролирующий орган имеет полное право законодательно стать одним из основных участников и встать на ряду с другими субъектами незавершенного строительства в силу того, что в отсутствии него законное взаимодействие между другими участниками отношений в сфере незавершенного строительства не представляется возможным.

Права на объект незавершенного строительства возникают у лица, который финансирует строительство (т. е. инвестор). Согласно ст. 219 ГК возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное) имущество, подлежащее государственной регистрации [4].

Если права на недостроенный объект принадлежат привлеченному инвестору, то застройщик передает ему по акту объект незавершенного строительства. Инвестор сначала приходует этот объект незавершенного строительства, затем оформляет на него право собственности и впоследствии продает его. Если права на объект принадлежат застройщику, то он регистрирует право собственности на себя и самостоятельно осуществляет дальнейшую продажу объекта. Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом. Унифицированной формы данного акта не установлено, поэтому стороны составляют акт передачи в произвольной форме. Но важным фактом является то, что такой акт должен в обязательном порядке содержать необходимые реквизиты, установленные законодательством.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности, на который подлежит государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, вне зависимости от факта государственной регистрации прав собственности. В рамках первоначальных оснований приобретения права собственности на объекты незавершённого строительства можно выделить: [5]

- возникновение права собственности в результате создания объекта незавершённого строительства (объект регистрируется как объект незавершённого строительства).

- приобретения права собственности на основании норм института приобретательской давности.

В рамках производных оснований возникновения права собственности на объекты незавершённого строительства можно выделить следующие: [5]

- приобретение объектов незавершённого на основании договоров: купли-продажи, дарения, мены, иных сделок, предусматривающих отчуждения недвижимого имущества.

- переход права собственности на объект незавершённого строительства по наследству.

- в случае реорганизации юридического лица, в имуществе которых содержаться объекты незавершённого строительства.

Анализируя ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ, можно выделить следующие основания возникновения права собственности: [6]

а) регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен недостроенный объект;

б) разрешения на строительство объекта и наличие правоустанавливающего документа на земельный участок (аренда или право безвозмездного пользования), на котором расположен такой объект недвижимости.

Все вышеперечисленное является правом возможного собственника, но существуют случаи, когда регистрация права собственности на объект незавершенного строительства является необходимостью.

К таким основаниям можно отнести обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства или начало конкурсного производства, направленного на удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника. Согласно ч. 5 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Ведь после завершения процедуры признания банкротом застройщика, все его имущественные права и обязанности по завершению строительства многоквартирного дома подлежат передаче в фонд субъекта РФ, который, в свою очередь, осуществляет деятельность по завершению строительства и передает дольщикам недвижимость.

Данные положения вступили в силу в июне 2019 года в ФЗ-214, поэтому практика по данным положениям пока отсутствует. Таким образом, субъекты РФ еще не успели подготовить нормативную базу для реализации данного положения.

К примеру, на данный момент в Краснодарском крае действует Закон Краснодарского края от 4 мая 2018 года N 3792-КЗ [7], согласно которому на проблемные объекты привлекаются инвесторы, которые завершают строительство таких объектов, а взамен они получают прибыль с не обремененных договором долевого участия объектов недвижимости.
А в случае превышения расходов инвестора по сравнению с рыночной стоимостью жилых помещений, не обремененными правами дольщиков, инвестору предоставляется право приобретения иного земельного участка, находящегося в собственности Краснодарского края или муниципальной собственности, либо государственной собственности. Практика по данному законодательству так же отсутствует, поэтому пока нельзя оценить эффективность данных положений [8],

Если обратиться к конкурсному производству, для удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника, то в данной ситуации существует две стороны: дольщик и застройщик. Когда в данных отношениях появляется третья сторона, можно выделить еще одно основание - возникновение права собственности на объект незавершенного строительства на основания возмездной сделки.

Таким образом, существует несколько оснований возникновения права собственности на недостроенный объект. Самое распространенное - переход права собственности на участок, при регистрации права собственности на землю, а также регистрации права собственности на объект при наличии соответствующей документации и правоустанавливающих документов на землю.

Самым проблемным является вопрос, кто будет приобретать право собственности на недостроенный объект после банкротства застройщика.

Литература
1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
2. Федеральный Закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8344/.
3. Бушмарина Н.В. О правовом статусе застройщика как субъекта договора участия в долевом строительстве// Труды Института государства и права Российской академии наук. – 2008. - № 5. – С. 190-201.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
5. Смагин А.А. Приобретение и отчуждение прав на объекты незавершённого строительства//Проблемы экономики и юридической практики. – 2018. - №3. – С. 165-167.
6. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
7. Закон Краснодарского края от 4 мая 2018 года N 3792-КЗ «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.garant.ru/hotlaw/krasnodar/1196073/
8. Азарин М.И. Нарушение единообразия применения статьи 36 земельного кодекса российской федерации в отношении объектов незавершенного строительства//Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. – 2012. – № 11 (30). – С. 30-36.

 

SOCIO-ECONOMIC SIGNIFICANCE OF REGULATION OF LEGAL RELATIONS OF SUBJECTS TO THE OBJECT OF UNFINISHED CONSTRUCTION


N. S. Kuzyakina
Kirov
Vyatka state University

Abstract. Questions of the legal status of subjects of unfinished construction are considered. On the basis of the study of legal acts and identified gaps in legislation in the field of unfinished construction, the property right of subjects to the object of unfinished construction is analyzed. There are several reasons for the emergence of ownership of the unfinished object. The most common - the transfer of ownership of the land, the registration of ownership of the land, as well as registration of ownership of the object in the presence of appropriate documentation and title documents to the land.

Keywords: legal regulation; objects of unfinished construction; acquisition of property rights; construction contract; state registration; civil turnover; rights of the shareholder; obligations of the developer.

References
1. Federal law of 30.12.2004 N 214-FZ (ed. of 27.06.2019) "on participation in shared construction of apartment buildings and other real estate objects and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" // Assembly of legislation of the Russian Federation, 03.01.2005, N 1 (part 1), article 40.
2. Federal Law of 17.11.1995 N 169-FZ «On architectural activity in the Russian Federation» [Electronic resource]. – Mode of access: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8344/.
3. Bushmarina N. V. on the legal status of the developer as a subject of the contract of participation in shared construction// Proceedings of the Institute of state and law of the Russian Academy of Sciences. - 2008. - No. 5. - P. 190-201.
4. Civil code of the Russian Federation (civil code of the Russian Federation) [Electronic resource]. – Mode of access: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
5. Smagin A. A. Acquisition and alienation of rights to objects of unfinished construction// Problems of Economics and legal practice. - 2018. - No. 3. - P. 165-167.
6. Federal law «On state registration of real estate» 13.07.2015 N 218-FZ [Electronic resource]. – Mode of access: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
7. The law of Krasnodar territory of may 4, 2018 N 3792-KZ «About additional measures for protection of the rights of victims of participants of construction of apartment houses in the territory of Krasnodar territory and about modification of some legislative acts of Krasnodar territory» [Electronic resource]. – Mode of access: http://www.garant.ru/hotlaw/krasnodar/1196073/
8. Azarin M. I. Violation of uniformity of application of article 36 of the land code of the Russian Federation concerning objects of incomplete construction // Science and education: economy and economy; business; law and management. - 2012. - No. 11 (30). - P. 30-36.

Прочитано 232 раз Последнее изменение Четверг, 09 Январь 2020 20:01